Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davası, birden fazla kişinin paylı (müşterek) veya elbirliği (iştirak) halinde malik olduğu taşınır veya taşınmaz mallar üzerindeki mülkiyet ortaklığını sona erdirmek amacıyla açılan bir davadır. TMK m. 698 uyarınca, her paydaş ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Ortaklığın giderilmesi davası, davayı açan paydaş da dahil olmak üzere tüm paydaşlara karşı açılır (mecburi dava arkadaşlığı). Bu davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, öncelikle taşınmazın bölünerek paylaştırılmasının (aynen taksim) mümkün olup olmadığını re'sen inceler. TMK m. 699 uyarınca aynen taksimin yapılabilmesi için taşınmazın yüzölçümünün, imar mevzuatının ve tarım arazisi sınırlarının bölünmeye elverişli olması gerekir. Aynen taksim fiziken ve hukuken mümkün değilse, mahkeme taşınmazın icra kanalıyla satılarak elde edilen bedelin paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılmasına (satış suretiyle izale-i şüyu) karar verir.

Mahkemenin satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar vermesinin ardından, dosya Satış Memurluğu'na gönderilir. Satış memurluğu taşınmazın güncel kıymet takdirini (değerlemesini) bilirkişiler aracılığıyla yaptırır. Kıymet takdir raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir ve itiraz olmaması halinde taşınmaz elektronik satış portalı üzerinden açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. İhale bedeli, belirlenen takdir değerinin en az %50'si ile rüçhanlı alacaklar ve satış masraflarını karşılayacak miktara ulaşmak zorundadır.

Ortaklığın giderilmesi davaları çift etkili (actio duplex) davalardır. Yani davanın kazananı veya kaybedeni yoktur; verilen karar tüm paydaşlar lehine sonuç doğurur. Bu nedenle dava harçları, keşif masrafları, bilirkişi ücretleri ve tarafların vekalet ücretleri payları oranında tüm ortaklara yükletilir. Satış sürecinde paydaşlar da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alabilirler. Eğer satışın sadece paydaşlar arasında yapılması isteniyorsa, bu karar ancak tüm paydaşların oy birliğiyle kabul etmesi durumunda uygulanabilir.