Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul hukuku, eşya hukukunun en önemli alt dallarından birini oluşturmaktadır ve taşınmaz mallar (arsa, arazi, konut, iş yeri vb.) üzerindeki mülkiyet haklarını, ayni hakları ve zilyetlik ilişkilerini düzenler. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde yürütülen bu hukuk dalı; tapu devir işlemleri, ipotek ve rehin tesisleri, intifa ve sükna hakları, geçit hakkı tesisleri ile taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini kapsar. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün dinamik yapısı ve taşınmaz değerlerinin yüksekliği, bu alandaki işlemlerin sıkı şekil şartlarına bağlanmasını ve yasal mevzuatın titizlikle uygulanmasını zorunlu kılmaktadır.

Tapu sicilinin güvenilirliği esası gereğince, tapuda yapılan tescillerin hukuka uygun olması esastır. Hukuka aykırı, yolsuz veya haksız tescil durumlarında hak sahibi zedelenen kişiler TMK m. 1025 uyarınca Tapu İptali ve Tescil davası açabilmektedir. Bu dava; hukuki ehliyetsizlik, muvazaa (muris muvazaası veya danışıklı işlemler), sahte vekaletname ile yapılan satışlar veya inanç sözleşmelerine aykırılık gibi hukuki gerekçelerle açılır. Tapu iptal davaları, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ayni nitelikte davalar olup, taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda zamanaşımı kural olarak uygulanmaz.

Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi davanın usulden reddedilmesini önlemek adına hayati öneme sahiptir. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki taraflarca değiştirilemez. Görevli mahkeme ise dava konusunun niteliğine göre belirlenir; tapu iptali ve tescil davaları, ecrimisil davaları ve müdahalenin men-i davalarında genel görevli mahkeme Asliye Huku Mahkemesi iken, kira uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi davalarında Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taşınmazların mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler, TMK m. 706 ve Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterler tarafından düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve taraflara tescil talebi hakkı vermez. Geçerli bir sözleşmenin yapılması sonrasında, taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını engellemek amacıyla tapu siciline "satış vaadi şerhi" verilmesi, alıcının mülkiyet hakkını güvence altına alması açısından en kritik hukuki koruma yöntemlerinden biridir.