Kira Hukuku ve Tahliye

Konut ve çatılı işyeri kiraları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında özel koruyucu hükümlere tabi tutulmuştur. Kanun koyucu, zayıf konumda kabul edilen kiracıyı korumak amacıyla kira sözleşmelerinin sona ermesini, kira bedelinin artış sınırlarını ve tahliye nedenlerini sıkı kurallara bağlamıştır. Yıllık kira artış oranları, TBK m. 344 uyarınca bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Sözleşmeler belirli süreli yapılmış olsa dahi, kiraya veren sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshedemez; sözleşme kiracı feshetmediği sürece kendiliğinden birer yıl uzar.

Kiraya verenin kira sözleşmesini sonlandırarak kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda sayılan sınırlı tahliye nedenlerinden birinin varlığı gerekir. TBK m. 350 uyarınca kiraya verenin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı, m. 351 uyarınca yeni malikin konutu edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek 6 ay sonra açacağı tahliye davası, m. 352/2 uyarınca bir kira dönemi içinde kira borcunun ödenmemesi nedeniyle çekilen iki haklı ihtar veya usulüne uygun düzenlenmiş yazılı "Tahliye Taahhütnamesi" tahliye davası açma hakkı verir.

Kira bedeli artışı yasal TÜFE sınırıyla bağlı olsa da, uzun süren kira ilişkilerinde kira bedeli piyasa rayiçlerinin çok altında kalabilmektedir. TBK m. 344/3 uyarınca, 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde taraflar mahkemeden emsal ve rayiç değerlere uygun yeni bir kira bedelinin tespitini isteyebilirler. Kira tespit davası açabilmek için 5 yıllık sürenin dolması şarttır. 5 yıldan kısa süren sözleşmelerde ise ancak olağanüstü durumlarda (ekonomik kriz, aşırı ifa güçlüğü vb.) TBK m. 313 kapsamında "Kira Uyarlama Davası" açılması talep edilebilir.

7445 sayılı Kanun ile yapılan yasal değişiklik doğrultusunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk aşaması tamamlanıp anlaşamama tutanağı düzenlenmeden doğrudan sulh hukuk mahkemesinde açılan davalar, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar kira miktarı, tahliye tarihi veya hasar bedeli gibi konularda el sıkışarak süreci mahkemeye gitmeden hızlıca sonlandırabilirler.