Kentsel Dönüşüm Hukuku

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, depreme dayanıksız olduğu düşünülen binalar için lisanslı kurumlar aracılığıyla riskli yapı tespiti yaptırılabilmektedir. Yapılan teknik incelemeler neticesinde hazırlanan riskli yapı raporu tapu müdürlüğüne bildirilir ve kat maliklerine tebliğ edilir. Malikler, bu tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü nezdindeki Teknik Heyet'e itiraz etme hakkına sahiptir. İtirazın reddedilmesi halinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından, idare tarafından maliklere binanın yıkılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bina yıkıldıktan sonra, arsa haline gelen taşınmaz üzerinde yapılacak yeni projenin detayları, müteahhit seçimi ve paylaşım esasları kat maliklerinin arsa payı oranında en az 2/3 çoğunluğuyla kararlaştırılır. Bu karara katılmayan veya muhalif kalan 1/3 oranındaki azınlık maliklerin arsa payları, kanun gereğince açık artırma usulüyle diğer maliklere satılır. Bu sürecin tebligat ve karar alma usullerine uygun yürütülmesi, ileride kararların iptali davalarıyla karşılaşılmaması için zorunludur.

Kentsel dönüşüm projelerinde kat malikleri ile yüklenici firma (müteahhit) arasında imzalanan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, projenin hukuki anayasası niteliğindedir. Bu sözleşmelerin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Sözleşmede teslim süresi, gecikme tazminatı (kira kaybı), inşaat yapım aşamalarına göre tapu devir planı ve teknik şartname detayları eksiksiz yer almalıdır. Ayrıca yüklenicinin işi yarıda bırakması riskine karşı teminat mektubu alınması ve binanın yapı kullanma izninin (iskan) alınması şartının sözleşmede cezai yaptırımlarla desteklenmesi gerekir.

Kentsel dönüşüm kanunu kapsamında evleri yıkılan kat maliklerine ve kiracılara devlet tarafından bazı finansal destekler sağlanmaktadır. Bunlar arasında en önemlileri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından ödenen aylık kira yardımları ve kentsel dönüşüm kredisi faiz desteğidir. Kira yardımı ve kredi desteği aynı anda kullanılamaz; maliklerin bu iki seçenekten birini tercih etmesi gerekir. Başvurular yıkım tarihinden itibaren belirli yasal süreler içinde İl Müdürlüklerine veya belediyelere gerekli evraklarla birlikte yapılmalıdır.