Ecrimisil (Haksız İşgal) Davaları

Q: Kira sözleşmesi biten kiracıya karşı ecrimisil davası açılabilir mi?

Evet, kira sözleşmesi feshedilip tahliye ihtarı çekilmesine rağmen çıkmayan kiracı artık haksız işgalci konumuna düşer ve kendisine karşı ecrimisil davası açılabilir.

Q: Geriye dönük kaç yıllık ecrimisil talep edilebilir?

Yargıtay inançları gereği, dava tarihinden geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık haksız işgal tazminatı (ecrimisil) talep edilebilir.

Q: Ecrimisil davası öncesinde arabulucuya gitmek zorunlu mudur?

Ecrimisil davası ayni hakka dayalı tazminat davası olduğundan, kira davalarındaki zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Taşınmazı geçerli bir hukuki sebep veya kira sözleşmesi olmaksızın haksız şekilde kullanan kötü niyetli zilyetlere karşı geriye dönük haksız işgal tazminatı davaları yürütülmektedir.

İçindekiler

Ecrimisil Kavramı ve Hukuki Temeli (TMK m. 995)
Ecrimisil Hesaplanması ve Yargıtay Esasları
Görevli Mahkeme, Yetki ve Kira İlişkisi Olmadığının İspatı

Ecrimisil Kavramı ve Hukuki Temeli (TMK m. 995)

Ecrimisil, taşınmazı haksız olarak ve kötü niyetle işgal eden kişinin, malike ödemekle yükümlü olduğu bir tazminattır. TMK m. 995 uyarınca, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olan kötü niyetli zilyet, elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında hak sahibine tazminat ödemek zorundadır. Kira sözleşmesi bittiği halde taşınmazı boşaltmayan veya mülkiyeti haksızca işgal eden kişiler ecrimisil borçlusudur.

Ecrimisil Hesaplanması ve Yargıtay Esasları

Ecrimisil miktarı, taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu ve serbest piyasadaki rayiç kira bedelleri esas alınarak hesaplanır. Ecrimisil davası, bir kira davası olmayıp ayni hakka dayalı bir tazminat davasıdır. Yargıtay içtihatları uyarınca ecrimisil taleplerinde 5 yıllık geriye dönük zamanaşımı süresi uygulanır; dava tarihinden geriye dönük en fazla 5 yıllık haksız işgal tazminatı talep edilebilir.

Görevli Mahkeme, Yetki ve Kira İlişkisi Olmadığının İspatı

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davacı, davalının taşınmazda geçerli bir rıza veya kira sözleşmesi olmaksızın kaldığını (haksız işgalci olduğunu) kanıtlamalıdır.

Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?

Ecrimisil davaları, haksız işgalin başlangıç tarihinin saptanması, bölgedeki emsal rayiçlerin toplanması ve Asliye Hukuk Mahkemesi keşif süreçlerinin teknik takibini gerektirir. Av. Mehmet Aksu, ecrimisil bedel tespitleri, fuzuli işgal davaları ve Asliye Hukuk yargılamalarındaki 30 yıllık tecrübesiyle taşınmazınızın geçmişe dönük haklarını eksiksiz tahsil eder.