Kira Uyarlama Davaları

Q: Kira uyarlama davası açmak için 5 yıl beklemek gerekir mi?

Hayır, kira tespit davalarında 5 yıl şartı vardır ancak kira uyarlama davası olağanüstü ve öngörülemeyen bir durum oluştuğunda sözleşmenin ilk yılında dahi açılabilir.

Q: Kira borcunu hiçbir kayıt koymadan ödeyen kişi sonradan uyarlama isteyebilir mi?

Hayır, kira bedelini ihtirazı kayıt koymaksızın (sessizce) ödemeye devam eden kiracı, aşırı ifa güçlüğü iddiasında bulunamaz. Ödemelerin "uyarlama hakkı saklı tutularak" yapılması şarttır.

Q: Enflasyonun yükselmesi tek başına uyarlama sebebi midir?

Sadece genel enflasyon artışı Yargıtay tarafından uyarlama için yeterli görülmeyebilir; artışın taraflar için öngörülemez olması ve taşınmazın bulunduğu bölgede edimler dengesini aşırı bozmuş olması gerekir.

Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması nedeniyle, kira bedelinin değişen koşullara göre hakim tarafından yeniden belirlenmesi davaları yürütülmektedir.

İçindekiler

Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı (TBK m. 138)
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar
Dava Şartları, Görevli Mahkeme ve İspat Esasları

Aşırı İfa Güçlüğü ve Uyarlama Davasının Yasal Dayanağı (TBK m. 138)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 138 uyarınca; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum (aşırı enflasyon, ekonomik kriz, pandemi, savaş vb.), borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sıradaki olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirirse; borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bu kapsamda açılan davalara kira bedelinin uyarlanması davası denir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira tespit davaları (TBK m. 344) kural olarak 5 yıl geçmedikçe açılamazken, kira uyarlama davaları sözleşme süresine veya 5 yıllık sınıra tabi olmaksızın, şartları oluştuğu takdirde kira ilişkisinin her aşamasında açılabilir. Tespit davası geçmişe dönük veya gelecek döneme ilişkin hakkaniyet tespiti yaparken; uyarlama davası, beklenmeyen halin ortaya çıktığı andan itibaren ileriye dönük olarak edimler arasındaki dengesizliğin giderilmesini hedefler.

Dava Şartları, Görevli Mahkeme ve İspat Esasları

Kira uyarlama davasının açılabilmesi için borcun henüz ifa edilmemiş olması veya ifanın aşırı güçleştiği belirtilerek ihtirazı kayıtla (haklar saklı tutularak) ödenmiş olması gerekir. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davacı (kiracı veya kiraya veren), piyasa koşullarındaki olağanüstü değişimi, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira değerlerini ve sözleşmedeki dengenin kendi aleyhine katlanılamaz derecede bozulduğunu delillerle kanıtlamalıdır.

Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?

Kira uyarlaması davaları, makroekonomik verilerin, bölgesel emsal değerlerin ve tarafların sözleşme anındaki iradelerinin analiz edildiği karmaşık davalardır. Av. Mehmet Aksu, uyarlama davalarında ihtirazı kayıt süreçleri, ekonomik kriz savunmaları ve Sulh Hukuk Mahkemelerindeki uyarlama davalarındaki 30 yılı aşkın tecrübesiyle kira bedelinin dengelenmesini sağlar.